Devrais-je vendre ma maison avant d’en acheter une autre?

Pourquoi vendre d’abord offre souvent plus de certitude

Une fois la maison actuelle vendue sans condition, le propriétaire connaît mieux le prix réel, le remboursement hypothécaire, les dépenses, l’équité disponible, les dates de transaction et le budget sécuritaire pour le prochain achat.

Cela réduit le risque que la pression financière d’une transaction nuise à l’autre.

Quand je recommande généralement de vendre d’abord

1. L’équité est nécessaire pour le prochain achat

Plusieurs propriétaires ont besoin du produit de la vente pour leur mise de fonds. Vendre d’abord confirme le montant plutôt que de s’appuyer sur une valeur estimée qui n’a pas encore été testée par le marché.

2. Le financement est serré ou incertain

Si la qualification dépend de l’élimination de l’hypothèque actuelle, acheter d’abord peut être irréaliste. Il faut discuter avec un professionnel hypothécaire de la qualification avec deux propriétés, de la mise de fonds, des pénalités, du transfert de l’hypothèque, du prêt-relais et des dates.

3. Le propriétaire souhaite limiter le risque

Vendre d’abord réduit la possibilité de supporter deux hypothèques, deux comptes de taxes, deux assurances, deux séries de services et l’entretien des deux propriétés. Cela évite aussi de se sentir obligé d’accepter une offre insatisfaisante parce que la prochaine maison est déjà achetée.

Le principal désavantage de vendre d’abord

Le propriétaire peut vendre sans trouver immédiatement la propriété suivante. Il peut négocier une occupation plus tardive, louer temporairement, demeurer chez des proches, utiliser de l’entreposage ou attendre la bonne propriété.

Les dates de signature et d’occupation ne doivent pas nécessairement être identiques, mais toute entente doit être clairement écrite et coordonnée avec les parties et le notaire.

Quand acheter d’abord peut être raisonnable

1. Le financement et les réserves sont solides

Acheter d’abord peut être gérable si l’acheteur se qualifie tout en conservant sa maison et peut assumer confortablement le chevauchement des hypothèques, taxes, assurances, services, entretien et retards possibles.

2. La maison actuelle devrait être très facile à vendre

L’approche peut être plus réaliste si la propriété devrait attirer beaucoup d’intérêt compte tenu de son prix, de son état, de son emplacement et de la concurrence. Il ne faut toutefois jamais présumer du délai ou du prix; une évaluation de marché demeure nécessaire.

3. Une propriété rare ou idéale devient disponible

Un acheteur bien préparé financièrement peut décider qu’une propriété difficile à remplacer justifie le risque supplémentaire. La décision doit être appuyée par un plan réaliste pour vendre la maison actuelle.

Qu’en est-il d’une offre conditionnelle à la vente?

Au Québec, les dispositions appropriées de l’Annexe R – Immeuble résidentiel permettent de rendre une promesse d’achat conditionnelle à la vente de la propriété actuelle de l’acheteur. Cette condition peut protéger l’acheteur si sa propriété ne se vend pas selon les modalités convenues.

Elle peut toutefois rendre l’offre moins attrayante, surtout face à des acheteurs qui n’ont pas de propriété à vendre. La rédaction, les délais et les conséquences doivent être examinés avec soin.

Qu’est-ce qu’un prêt-relais?

Le prêt-relais est un financement à court terme qui peut couvrir l’intervalle entre l’achat de la prochaine maison et la réception du produit de la vente actuelle. Il est souvent envisagé lorsque la propriété actuelle est déjà vendue sans condition, mais que sa transaction se conclut après le prochain achat.

Son approbation n’est pas automatique. L’admissibilité, l’intérêt, les frais, les garanties et les documents varient selon le prêteur; il faut obtenir une confirmation écrite avant d’y compter.

Pourquoi la coordination des dates est essentielle

1. Date de signature de la vente actuelle
2. Date d’occupation accordée à l’acheteur
3. Date de signature du prochain achat
4. Date d’occupation de la prochaine maison

Un décalage peut entraîner des frais de financement, d’entreposage, de déménagement ou d’hébergement temporaire. La planification permet de comprendre ces conséquences avant de signer.

Vendre d’abord ou acheter d’abord

Mon conseil aux propriétaires de l’Ouest-de-l’Île

1. Obtenez une évaluation en personne de la maison actuelle.
2. Demandez à un professionnel hypothécaire de calculer les deux scénarios.
3. Calculez le coût de supporter deux propriétés.
4. Évaluez la difficulté de trouver la prochaine maison.
5. Déterminez le niveau d’incertitude acceptable.
6. Coordonnez la vente, l’achat, les signatures et les occupations.

Pour les propriétaires qui ont besoin de leur équité, dont le financement est incertain ou qui veulent limiter le risque, je privilégie généralement la vente en premier. Acheter d’abord peut offrir plus de flexibilité lorsque le financement et les réserves sont solides, que la maison actuelle est très commercialisable et que le propriétaire peut assumer les deux propriétés.