Quand utilise-t-on normalement la clause de 72 heures?
On en parle surtout lorsqu’un acheteur présente une promesse d’achat conditionnelle à la vente de sa propriété actuelle. Au Québec, le mécanisme pertinent se trouve dans l’Annexe R – Immeuble résidentiel. La clause R2.1 porte sur la condition de vente, tandis que la clause R2.2—communément appelée clause de 72 heures—peut permettre au vendeur de continuer à offrir l’immeuble en vente.
Elle ne fait pas automatiquement partie de chaque offre conditionnelle. Les documents signés et les circonstances déterminent si elle s’applique.
Que se passe-t-il si le vendeur reçoit une autre offre?
Le vendeur peut continuer à commercialiser la propriété et à considérer d’autres promesses d’achat. Le mécanisme d’avis est généralement déclenché après l’acceptation d’une autre promesse dont les conditions applicables sont réalisées, à l’exception de l’annulation de la première promesse et de la signature de l’acte de vente.
La deuxième promesse doit être rédigée correctement puisque le vendeur est déjà lié par la première. L’OACIQ explique que la clause R2.3 est généralement utilisée pour rendre la deuxième promesse conditionnelle à l’annulation de la première.
Quels sont les choix du premier acheteur?
Après réception de l’avis, le premier acheteur dispose généralement de 72 heures pour choisir entre deux options :
- Renoncer à la condition de vente de sa propriété ainsi qu’aux autres conditions en suspens visées, puis fournir les preuves requises démontrant sa capacité à conclure l’achat.
- Laisser sa promesse d’achat devenir nulle et non avenue, ce qui libère le vendeur afin qu’il puisse procéder avec le deuxième acheteur.
L’acheteur ne devrait jamais retirer ses conditions sans avoir confirmé son financement et ses fonds. Sa réponse et ses documents doivent respecter les formulaires signés et les délais.
Comment cette clause protège-t-elle le vendeur?
Sans ce mécanisme, une propriété pourrait demeurer liée pendant que l’acheteur tente de vendre son propre immeuble. La clause peut préserver l’occasion du premier acheteur tout en permettant au vendeur de rechercher une transaction offrant davantage de certitude.
Pour un vendeur de l’Ouest-de-l’Île, cette flexibilité peut être importante lorsque l’intérêt est soutenu, mais que l’offre acceptée comprend une longue condition de vente.
Le vendeur choisit-il simplement la deuxième offre la plus élevée?
Non. Le prix n’est qu’un élément. Il faut également comparer le financement, l’inspection, l’examen des documents, le dépôt, les dates, les inclusions, les exclusions et la probabilité que toutes les conditions soient réalisées. La deuxième promesse doit aussi respecter la première promesse déjà acceptée.
Les 72 heures commencent-elles dès qu’une autre offre est présentée?
Pas nécessairement. La présentation d’une offre est différente du déclenchement valide de l’avis. Le calcul dépend des documents acceptés, de la réalisation des conditions applicables de la deuxième promesse, de la transmission de l’avis et de la preuve de réception. Le libellé exact des formulaires doit être respecté.
Mon conseil aux vendeurs de l’Ouest-de-l’Île
- Comprenez précisément la condition que l’acheteur doit réaliser et sa date limite.
- Confirmez si l’Annexe R signée permet de poursuivre la mise en marché.
- Ne considérez pas la deuxième offre comme une vente conclue avant d’avoir correctement traité ses conditions et la première promesse.
- Conservez une preuve écrite des avis et de leur réception.
- Comparez la solidité de l’offre complète, et non seulement son prix.
- Demandez à votre courtier de coordonner chaque délai et document.
La clause de 72 heures peut être très utile, mais uniquement lorsque les formulaires, les avis et les délais sont appliqués correctement. J’explique les scénarios possibles à mes vendeurs avant qu’ils acceptent une condition de vente afin qu’ils sachent quelle flexibilité ils conservent si un autre acheteur se présente.
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