Vendre à profit est une bonne nouvelle, mais la réponse dépend de l’usage de la propriété, des frais admissibles et de votre situation fiscale. Une maison familiale à Dollard-des-Ormeaux, un chalet dans les Laurentides et un triplex locatif à Lachine peuvent produire des résultats très différents.

1. Votre résidence principale peut être admissible à une exemption

Une résidence principale admissible peut être exemptée d’impôt sur la totalité ou une partie du gain en capital. Par exemple, une maison à DDO achetée 450 000 $ et vendue 800 000 $ pourrait bénéficier d’une exemption complète si les conditions pertinentes sont respectées pendant toute la période de détention. Le simple fait d’y avoir habité ne règle pas toutes les questions fiscales.

Vous devez quand même déclarer la vente. Au fédéral, il faut généralement remplir l’annexe 3 et le formulaire T2091(IND). Au Québec, la désignation se fait au moyen du formulaire TP-274 avec l’annexe G. La location d’une partie de l’immeuble, un changement d’usage ou des années désignées pour une autre propriété peuvent modifier le résultat.

2. Un taux d’inclusion de 50 % n’est pas un taux d’imposition de 50 %

Pour les particuliers en 2026, le taux d’inclusion des gains en capital demeure de 50 %. La hausse proposée antérieurement a été annulée. La moitié du gain non exempté est incluse dans le revenu imposable; l’impôt dépend ensuite des taux fédéral et québécois applicables.

Par exemple, un gain non exempté de 100 000 $ ajoute généralement 50 000 $ au revenu imposable. Si toute cette somme était imposée à un taux combiné hypothétique de 40 %, l’impôt supplémentaire serait de 20 000 $, et non de 50 000 $. Il s’agit d’une illustration, pas d’une estimation personnalisée : les tranches d’imposition, les autres revenus et les déductions influencent le calcul.

3. Vendre un chalet dans les Laurentides

Une résidence secondaire n’est pas automatiquement libre d’impôt, mais un chalet peut parfois être désigné comme résidence principale. En règle générale, une unité familiale ne peut désigner qu’une propriété pour une année donnée. Les années attribuées au chalet peuvent réduire l’exemption disponible pour la maison familiale.

Si vous possédez une maison à Pointe-Claire et un chalet dans les Laurentides, demandez à votre comptable de comparer les conséquences pour les deux propriétés avant de choisir les années de désignation. Conservez les documents d’achat et les factures des améliorations en capital admissibles, comme un agrandissement. L’entretien courant et les améliorations ne reçoivent pas nécessairement le même traitement fiscal.

4. Un exemple concret : un immeuble locatif à Lachine

Ces chiffres fictifs supposent un immeuble de placement détenu par un particulier, sans exemption pour résidence principale, sans pertes en capital appliquées et sans récupération d’amortissement. Ils ne représentent pas l’évaluation d’une inscription réelle.

  • Prix de vente : 900 000 $
  • Prix d’achat initial : 500 000 $
  • Frais d’acquisition admissibles, dont les honoraires de notaire et droits de mutation admissibles : 10 000 $
  • Améliorations en capital admissibles : 60 000 $
  • Prix de base rajusté : 570 000 $
  • Frais de vente admissibles : 40 000 $

Les frais de vente admissibles peuvent comprendre la rétribution du courtier et les frais juridiques liés à la vente. Conservez les factures et faites confirmer le traitement des taxes, des dépenses déjà déduites et des améliorations en capital.

5. L’hypothèque réduit les liquidités, pas le gain en capital

Avec un solde hypothécaire de 350 000 $ dans cet exemple, le calcul simplifié serait : 900 000 $ − 40 000 $ de frais de vente − 350 000 $ de remboursement hypothécaire − 58 000 $ d’impôt estimé = 452 000 $ restants.

Cette somme comprend votre équité restante; ce n’est pas uniquement du profit. Les pénalités hypothécaires, frais de radiation, ajustements chez le notaire et autres frais peuvent la modifier. Le remboursement du prêt ne réduit pas, à lui seul, le gain en capital. Puisque l’impôt peut être payable plus tard, prévoyez une réserve avant d’utiliser le produit de la vente.

6. L’immeuble locatif peut entraîner un impôt supplémentaire

Si vous avez demandé une déduction pour amortissement (DPA), la vente peut entraîner une récupération d’amortissement. Celle-ci s’ajoute au revenu séparément du gain en capital et ne bénéficie pas du taux d’inclusion de 50 % applicable aux gains en capital. Votre comptable doit répartir le produit entre le terrain et le bâtiment et revoir l’historique de l’amortissement.

Pour un duplex à Verdun dont vous occupez un logement, les portions personnelle et locative peuvent aussi nécessiter un traitement distinct. Transformer une maison en immeuble locatif, ou emménager dans un ancien logement locatif, peut entraîner une disposition réputée, même si certains choix fiscaux sont possibles. Consultez avant de changer l’usage.

Avant la mise en vente : préparez le prix et le volet fiscal

Rassemblez l’acte d’achat, les frais d’acquisition, les factures de rénovation, les dossiers de location et d’amortissement ainsi que l’historique d’utilisation. Discutez avec votre comptable des immeubles détenus par une société, reçus en héritage ou revendus rapidement. Un immeuble résidentiel détenu moins de 365 jours peut être visé par les règles sur la revente précipitée, qui traitent le profit comme un revenu d’entreprise, sous réserve d’exceptions. Une détention plus longue ne garantit pas automatiquement le traitement comme gain en capital.

Mon rôle est de vous aider à comprendre le positionnement de votre propriété, la demande des acheteurs et une stratégie de vente réaliste. Votre comptable peut estimer l’impôt. Ensemble, ces chiffres vous permettent de décider plus clairement du bon moment pour vendre.

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Sources

Information générale vérifiée le 26 octobre 2026. Exemples fictifs en dollars canadiens. Cet article ne remplace pas un avis fiscal personnalisé; faites confirmer les règles applicables à l’année de votre vente.